전세 계약중 하자(곰팡이·누수) 발견시 계약 해지 가능할까?

전세 계약중 하자(곰팡이·누수) 발견시 계약 해지 가능할까?

 

전세로 입주한 후 곰팡이, 누수, 결로, 배관 문제 등 심각한 하자가 발생하는 경우, 정상적인 주거가 어려워 계약 해지를 고려해야 할 수 있습니다. 하지만, 전세계약은 원칙적으로 계약 기간을 준수해야 하므로, 임차인이 하자를 이유로 계약을 해지할 수 있는지가 문제됩니다.

 

이번 글에서는 곰팡이·누수 등 하자 발생 시 계약 해지가 가능한 경우, 임대인의 수리 의무, 법적 대응 방법을 상세히 알아보겠습니다.

1. 곰팡이·누수 등의 하자로 전세 계약 해지가 가능할까?

전세계약을 체결한 후 곰팡이, 누수 등의 하자가 발견되면 임차인은 임대인에게 수리를 요구할 수 있으며, 수리 불이행 시 계약 해지가 가능합니다.

임대인의 수리 의무 – 하자가 있으면 수리해야 할까?

📌 주택임대차보호법 제4조(임대인의 수선 의무)

• 임대인은 주택의 기본적인 거주 환경을 유지해야 할 의무가 있음
• 누수, 곰팡이, 결로, 배관 누수 등의 하자는 임대인이 수리해야 함
• 만약 임대인이 수리를 거부한다면, 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있음

📌 즉, 곰팡이·누수 등의 문제가 심각한 경우, 임대인이 이를 해결하지 않으면 임차인은 계약 해지를 할 수 있습니다.

2. 계약 해지가 가능한 하자의 기준

모든 하자가 계약 해지 사유가 되는 것은 아닙니다. 일반적인 사용으로 발생하는 작은 하자는 계약 해지 사유가 되기 어렵지만, 정상적인 거주가 불가능할 정도로 심각한 경우에는 해지가 가능합니다.

계약 해지가 가능한 하자 유형

✅ 곰팡이·누수 등으로 인해 건강에 악영향을 미치는 경우
✅ 구조적 문제로 인해 안전상 위험이 있는 경우
✅ 배관, 전기, 보일러 등 주요 시설이 고장 났으나 수리가 불가능한 경우
✅ 임대인이 하자 보수를 지속적으로 거부하는 경우

📌 즉, 하자가 거주 환경에 심각한 영향을 주고, 임대인이 수리를 거부한다면 계약 해지가 가능합니다.

 

임대인 사망후 보증금 반환 받을 수 있는 방법

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3. 곰팡이·누수 등 하자 발견 시 계약 해지 절차

하자가 발생했다고 바로 계약을 해지할 수 있는 것은 아니며, 절차를 준수해야 합니다.

1️⃣ 임대인에게 하자 수리 요구 (구두 + 서면 요청)

• 임대인에게 하자 발생 사실을 알리고 수리를 요구해야 합니다.
• 문자, 카카오톡, 이메일 등을 활용하여 하자 발생 사진과 함께 수리 요청을 기록으로 남깁니다.
• 임대인이 수리를 약속한다면 일정 기간 동안 기다려야 합니다.

📌 임대인이 수리를 거부한다면?

• 임차인은 내용증명을 보내 공식적으로 수리 요청
• 내용증명을 보낸 후에도 수리 거부 시 계약 해지를 요구할 수 있음

2️⃣ 내용증명 발송 – 계약 해지 및 보증금 반환 요구

임대인이 하자 수리를 계속 거부한다면, 내용증명을 통해 계약 해지 의사를 공식적으로 전달해야 합니다.

📌 내용증명 작성 시 포함할 내용:
✅ 임대인 및 임차인 정보
✅ 전세계약 정보 (주소, 계약일, 보증금 금액 등)
✅ 하자 발생 내용 (사진 첨부 가능)
✅ 임대인의 수리 거부 사실 및 계약 해지 사유
✅ 보증금 반환 기한 및 계좌 정보
✅ 법적 대응 가능성 고지

📌 내용증명 예시:

제목: 전세 계약 해지 및 보증금 반환 요청

안녕하세요, 본인은 귀하와 체결한 전세계약(계약일: 20XX년 XX월 XX일)에 따라 현재 [주소]에 거주 중인 임차인 [이름]입니다.

전입 후 다음과 같은 심각한 하자가 발견되었습니다.

• 심각한 곰팡이 및 누수로 인해 거주가 어려운 상태
• 귀하에게 수차례 수리 요청을 하였으나, 수리가 이루어지지 않음

이에 따라 본인은 계약을 해지하며, 보증금 [금액]을 [날짜]까지 반환해 주시기 바랍니다.

발송일: 20XX년 XX월 XX일
발신인: [임차인 이름 및 서명]

📌 내용증명은 법적 증거로 활용되므로 반드시 우체국을 통해 등기 발송해야 합니다.

3️⃣ 보증금 반환 요구 및 법적 대응

내용증명을 보낸 후에도 임대인이 계약 해지를 거부하거나 보증금 반환을 미룬다면, 법적 절차를 진행해야 합니다.

✅ 임차권등기명령 신청

• 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면, 임차권등기명령을 신청하여 보증금 반환 청구권을 유지할 수 있음

✅ 전세보증금 반환 소송 진행

• 임대인이 보증금 반환을 거부하면 전세보증금 반환 청구 소송을 진행
• 법원 판결 후 임대인의 재산을 압류하여 보증금 회수 가능

4. 전세 계약 해지 시 주의할 점

✅ 무조건 해지할 수 있는 것이 아님

• 경미한 하자(일반적인 결로, 작은 곰팡이 등)는 계약 해지 사유가 되지 않을 수 있음
• 거주가 어려운 수준의 하자임을 입증하는 것이 중요함

✅ 하자 발생 증거 확보 필수

• 사진, 영상, 수리 요청 문자, 임대인의 답변 내용 등 증거를 반드시 확보
• 법적 분쟁 시 하자가 얼마나 심각한지를 입증하는 것이 중요

✅ 계약서의 하자 관련 조항 확인

• 계약서에 하자 발생 시 수리 의무에 대한 조항이 있는지 확인
• 계약서에 임대인이 수리를 책임진다고 명시된 경우, 법적 대응이 쉬움

5. 전세 계약 해지 및 보증금 반환 대응 요약

상황	임차인의 대응 방법
곰팡이·누수 등 하자 발견	임대인에게 수리 요청 (문자·내용증명 발송)
임대인이 수리를 거부	내용증명 발송 → 계약 해지 및 보증금 반환 요구
보증금 반환 거부	임차권등기명령 신청 → 전세보증금 반환 소송 진행

 

전세 계약 해지시 임차권등기명령 신청 방법과 주의할 점

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6. 마무리하며

✅ 곰팡이·누수 등의 하자가 심각하면, 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
✅ 임대인이 수리를 거부할 경우, 내용증명을 통해 계약 해지를 공식적으로 요청해야 합니다.
✅ 보증금 반환이 지연되면, 임차권등기명령 신청 및 소송을 통해 강제 회수할 수 있습니다.

📌 임차인은 법적 절차를 철저히 준수하여 자신의 권리를 보호하는 것이 중요합니다.

 

FAQ 자주하는 질문

Q1. 전세 입주 후 곰팡이·누수가 발생하면 계약 해지가 가능한가요?
A1. 네, 곰팡이·누수 등의 하자가 심각하여 정상적인 거주가 어려운 경우, 계약 해지가 가능합니다. 하지만 먼저 임대인에게 수리를 요청하고, 수리 거부 시 내용증명을 통해 계약 해지를 공식적으로 통보해야 합니다.

Q2. 임대인은 하자 발생 시 반드시 수리를 해야 하나요?
A2. 네, 주택임대차보호법에 따라 임대인은 기본적인 주거 환경을 유지할 의무가 있습니다. 따라서 누수, 곰팡이, 결로 등으로 인해 정상적인 거주가 어려운 경우 임대인은 수리를 해야 하며, 이를 거부하면 계약 해지가 가능합니다.

Q3. 하자 발생 시 계약 해지를 위한 절차는 어떻게 되나요?
A3. 먼저 임대인에게 수리를 요청한 후, 임대인이 거부하면 내용증명을 발송하여 계약 해지를 통보합니다. 이후에도 해결되지 않으면 임차권등기명령을 신청하거나, 전세보증금 반환 소송을 진행할 수 있습니다.

Q4. 임대인이 보증금 반환을 거부하면 어떻게 해야 하나요?
A4. 보증금 반환을 거부하면 임차권등기명령을 신청하여 보증금 반환 청구권을 유지할 수 있습니다. 그래도 반환되지 않으면 전세보증금 반환 소송을 제기하고, 법원의 판결을 통해 보증금을 강제 회수할 수 있습니다.

Q5. 단순한 결로 문제도 계약 해지 사유가 될 수 있나요?
A5. 단순한 결로 문제는 계약 해지 사유가 되기 어렵습니다. 하지만 결로로 인해 곰팡이가 심각하게 번지거나 건강에 영향을 미치는 수준이라면 계약 해지를 고려할 수 있습니다. 이를 입증하기 위해 하자 사진, 전문가 소견서 등을 확보하는 것이 중요합니다.

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