부동산을 상속받으면 단순히 명의를 이전하는 것뿐만 아니라 취득세, 상속세, 실거래가 신고 등 다양한 세금 및 행정 절차를 진행해야 합니다.
이를 제대로 이행하지 않으면 가산세가 부과될 수 있으므로, 정확한 신고 절차를 아는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 상속받은 부동산의 실거래가 확인 방법과 취득세·상속세 신고 절차를 상세히 안내하겠습니다.
1. 상속받은 부동산, 실거래가 확인 방법
상속받은 부동산의 가치를 정확히 파악하기 위해서는 실거래가와 공시지가를 확인하는 것이 중요합니다.
① 국토부 실거래가 공개 시스템 조회
- 국토교통부 실거래가 시스템에서 최근 거래된 가격을 확인할 수 있습니다.
- 조회 방법:
- 국토부 실거래가 공개 시스템 접속
- 해당 부동산의 주소 입력 후 최근 거래 내역 확인
✅ 장점:
✔ 최근 실거래 신고된 금액을 확인할 수 있음
✔ 아파트, 오피스텔, 토지 등 다양한 부동산 실거래가 제공
❌ 단점:
❌ 실거래 신고가 늦어질 경우 최신 정보가 반영되지 않을 수 있음
② 한국부동산원 & KB부동산 시세 확인
- 부동산원의 시세 정보와 KB부동산의 감정평가 시세를 참고하면 공시지가보다 실거래가에 가까운 금액을 알 수 있습니다.
- 조회 사이트:
💡 TIP:
공시지가와 실거래가를 비교하면 실제 거래 가능한 시세를 파악하는 데 도움이 됩니다.
③ 부동산 공시지가 확인 (온나라 부동산 포털)
- 공시지가는 상속세 및 취득세 계산의 기준이 됩니다.
- 조회 방법:
- 온나라 부동산 포털 접속
- 해당 부동산 주소 입력 후 공시지가 확인
✅ 장점:
✔ 공시된 공식 가격 확인 가능
✔ 취득세 및 상속세 신고 시 기준이 되는 가격
❌ 단점:
❌ 실거래가보다 낮을 수 있음 (공시지가의 1.2~2배가 실거래가로 형성되는 경우가 많음)
2. 상속받은 부동산의 취득세 신고 방법
부동산을 상속받으면 취득세를 신고하고 납부해야 합니다.
(취득세는 상속 개시일(사망일) 기준으로 부동산 가액의 일정 비율을 납부합니다.)
① 취득세 계산 방법
📌 과세표준:
- 취득세는 상속받은 부동산의 "공시지가"를 기준으로 부과됨
- 만약 공시지가가 없을 경우 감정평가액을 기준으로 함
📌 취득세율:
| 부동산 종류 | 취득세율 |
|---|---|
| 주택 (1주택) | 2.8% |
| 주택 (2주택 이상) | 3.5% |
| 토지, 상가 | 4.6% |
💡 TIP:
- 상속 개시일(사망일)로부터 6개월 이내에 신고해야 하며, 미신고 시 가산세가 부과됩니다.
- 지방세 납부 사이트 (위택스) 또는 관할 시·군·구청에서 신고 가능
3. 상속세 신고 및 납부 방법
상속받은 부동산의 가액이 5억 원 이상이면 상속세를 신고해야 합니다.
① 상속세 면제 기준 (기본공제 포함)
- 상속재산 5억 원 이하 → 상속세 신고 불필요
- 5억 원 초과 시 상속세 신고 필요 (배우자가 있으면 공제 한도 증가)
② 상속세율
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% |
| 1억~5억 원 | 20% |
| 5억~10억 원 | 30% |
| 10억~30억 원 | 40% |
| 30억 원 초과 | 50% |
💡 예시:
- 상속받은 부동산 가치가 6억 원이라면?
→ 기본공제(5억 원)를 제외한 1억 원에 대해 10%인 1,000만 원을 상속세로 납부
③ 상속세 신고 기한
- 사망일(상속 개시일)로부터 6개월 이내 신고해야 함
- 미신고 시 최대 40% 가산세 부과 가능
④ 상속세 신고 방법
- 국세청 홈택스 (https://www.hometax.go.kr)에서 전자 신고 가능
- 세무서 방문 신고도 가능
4. 상속받은 부동산, 주의할 점
✅ 취득세·상속세 기한 내 신고 필수
➡ 사망일로부터 6개월 이내 신고하지 않으면 가산세 발생
✅ 실거래가보다 공시지가를 기준으로 세금 부과됨
➡ 실거래가보다 낮을 수 있으므로, 세금 신고 시 감정평가를 통해 조정 가능
✅ 공동상속 시 상속 지분 정리 필요
➡ 공동상속일 경우, 지분을 어떻게 정리할지 미리 협의하는 것이 중요
✅ 양도소득세 문제 고려해야 함
➡ 상속받은 부동산을 매각할 경우, 양도소득세가 발생할 수 있으므로 세금 부담을 미리 계산해야 함
국토부 부동산 실거래가 조회 방법 및 투자 전략
부동산 매매나 전세·월세 계약을 할 때 가장 중요한 것이 실거래가 조회이다.국토교통부 실거래가 공개시스템은 공식적인 부동산 실거래 데이터를 제공하는 사이트로, 가장 신뢰할 수 있는 부
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5. 결론: 상속받은 부동산 신고, 이렇게 하세요!
✅ 국토부 실거래가 & 공시지가 조회 후 가치 파악
✅ 6개월 이내 취득세 신고 및 납부 (위택스 또는 구청)
✅ 5억 원 초과 시 상속세 신고 (홈택스 또는 세무서)
✅ 공동상속 시 지분 정리 및 세금 분배 협의
💡 세금 부담이 크다면 전문가(세무사) 상담을 받는 것도 좋은 방법입니다!
FAQ 자주하는 질문
Q1. 상속받은 부동산의 실거래가는 어디에서 확인할 수 있나요?
A1. 상속받은 부동산의 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개 시스템(rt.molit.go.kr)에서 조회할 수 있습니다. 또한, 한국부동산원(www.r-one.co.kr)과 KB부동산 시세(kbland.kr)도 참고하면 보다 정확한 시세를 파악할 수 있습니다.
Q2. 상속받은 부동산의 취득세는 어떻게 계산되나요?
A2. 취득세는 상속 개시일(사망일)을 기준으로 부동산의 공시지가 또는 감정평가액을 과세표준으로 계산됩니다. 주택은 2.8~3.5%, 토지와 상가는 4.6%의 취득세율이 적용됩니다. 신고는 위택스(www.wetax.go.kr)에서 가능하며, 사망일로부터 6개월 이내에 신고해야 합니다.
Q3. 상속세를 내야 하는 기준은 무엇인가요?
A3. 상속재산의 총액이 5억 원 이하이면 상속세를 납부할 필요가 없습니다. 그러나 5억 원을 초과하면 상속세 신고가 필요하며, 1억 원 이하 10%, 1억~5억 원 20%, 5억~10억 원 30% 등의 세율이 적용됩니다. 신고는 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 가능합니다.
Q4. 상속받은 부동산을 공동으로 상속받은 경우 어떻게 처리해야 하나요?
A4. 공동상속의 경우, 상속 지분을 어떻게 정리할지 협의해야 합니다. 공동명의로 유지할 수도 있고, 특정인이 단독 명의로 변경하면서 다른 상속인에게 현금으로 정산할 수도 있습니다. 지분 정리가 어려울 경우 법률 전문가(세무사, 변호사)와 상담하는 것이 좋습니다.
Q5. 상속받은 부동산을 매각하면 세금이 발생하나요?
A5. 네, 상속받은 부동산을 매각하면 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 양도소득세는 상속개시일 당시의 기준시가를 취득가액으로 보고 계산되므로, 실거래가 대비 세금 부담이 클 수 있습니다. 절세를 위해서는 감정평가를 받아 취득가액을 높이는 것도 방법이 될 수 있습니다.
Q6. 취득세와 상속세 신고 기한을 넘기면 어떻게 되나요?
A6. 취득세는 사망일 기준 6개월 이내 신고하지 않으면 가산세가 부과됩니다. 상속세도 마찬가지로 6개월 이내 신고하지 않으면 최대 40%의 가산세가 발생할 수 있으므로, 반드시 기한 내에 신고해야 합니다.
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